12 octobre 2026 • Julian Girard
Depuis la terrasse de 60 m² de l’appartement Pebble Beach II, au Phare, la vue s’ouvre à 180° sur l’océan. Le catalogue de Birdie le décrit comme « l’appartement le plus surprenant » que l’agence ait eu à vendre en vingt ans. Il est affiché 1 680 000 € pour 94 m², soit près de 18 000 €/m², et une rénovation reste à prévoir. C’est l’ordre de grandeur à garder en tête : à Biarritz, la vue sur l’océan se paie deux fois le prix moyen de la ville.
En bref
- Appartement vue mer ou front de mer : 10 000 à 15 000 €/m² selon le bilan 2025 de Birdie.
- Moyenne de la ville, toutes vues confondues : 7 559 €/m².
- Budget pour 80 m² vue mer : 800 000 € à 1,2 million d’euros, hors frais de notaire.
- À vérifier avant d’acheter : la vue réelle, le parking, l’état de la copropriété et les règles de location.
Ce que valent les appartements vue mer
Le prix moyen d’un appartement à Biarritz est de 7 559 €/m² selon MeilleursAgents au 1er octobre 2026. Cette moyenne mélange un studio en périphérie et un duplex face à la Grande Plage. Le bilan 2025 de Birdie donne une lecture plus utile par catégorie :
| Type d’appartement à Biarritz | Prix au m² |
|---|---|
| Appartement standard, centre-ville | 5 500 à 7 500 € |
| Appartement premium, vue mer ou front de mer | 10 000 à 15 000 € |
Source : Birdie l’Agence, bilan 2025 de l’immobilier de prestige.
Au-delà de cette fourchette, on entre dans les adresses qui n’ont pas vraiment de prix de marché. L’agence a ainsi vendu l’appartement de 380 m² qui occupe tout le premier étage de la villa Begoña, ancienne villa Roussel construite en 1909 face à la plage du Miramar. Selon Résidences Immobilier, la vente a dépassé 6 millions d’euros, et Birdie la présente comme la transaction d’appartement la plus remarquable jamais enregistrée à Biarritz.
Des prix réels, bien par bien
Quelques appartements vue mer proposés par l’agence, avec le prix au m² calculé à partir du prix affiché :
| Bien | Quartier | Surface | Prix affiché | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|
| L’Île aux Cerfs, duplex avec jardin et piscine face à l’océan | Quartier Impérial | 312 m² | 6 700 000 € | ≈ 21 500 € |
| Ocean Course, vue sur l’océan, la Roche Percée et le Phare, parking (catalogue 2025) | Front de mer | 104 m² | 1 930 000 € | ≈ 18 600 € |
| Pebble Beach II, terrasse de 60 m², rénovation à prévoir (vente en cours) | Le Phare | 94 m² | 1 680 000 € | ≈ 17 900 € |
| Monte Rei, terrasse de 24 m², aperçu océan, parking | Centre-ville | 40 m² | 595 000 € | ≈ 14 800 € |
| Le Golf Bleu, balcon vue mer, piscine sur le toit de la résidence (catalogue 2025) | Le Phare | 42 m² | 577 500 € | ≈ 13 600 € |
| Tara Iti, vue sur l’océan et les montagnes, parking | Milady | 110 m² | 1 365 000 € | ≈ 12 400 € |
Le tableau montre aussi que le prix au mètre carré baisse quand la surface augmente. Le petit Monte Rei, avec un simple aperçu océan, ressort plus cher au mètre carré que Tara Iti et sa vue panoramique. Pour comparer deux biens, il faut des surfaces proches.
Quel budget prévoir ?
Pour 80 m² avec une vraie vue mer, la fourchette du bilan Birdie donne entre 800 000 € et 1,2 million d’euros. Les derniers étages avec grande terrasse, les adresses du Phare, de la Côte des Basques ou du Quartier Impérial dépassent régulièrement ce plafond. Il faut ajouter les frais de notaire, autour de 7 à 8 % dans l’ancien.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
La vue elle-même
« Vue mer » n’est pas une mention encadrée. Une annonce peut l’employer pour une vue partielle, visible d’une seule pièce ou entre deux immeubles. Regardez depuis quelles pièces on voit l’océan, à quel étage, et ce qui pourrait se construire en face : le plan local d’urbanisme répond à cette question.
Le parking
C’est le premier des quatre critères qui font la différence à Biarritz selon le bilan 2025 de Birdie, avec le calme, l’état du bien et l’adresse exacte. Dans la résidence du Golf Bleu, la place de parking était proposée en option à 60 000 €, ce qui donne une idée de sa valeur à la revente.
L’état et la copropriété
Face à l’océan, les embruns usent façades et menuiseries plus vite qu’ailleurs. Avant de signer, lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le décompte des charges. Ce sont d’ailleurs des pièces que Birdie demande à tous ses vendeurs d’appartement dès la mise en vente.
La location saisonnière
Ne comptez pas sur elle pour financer l’achat. Depuis le 1er mars 2023, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Biarritz demande une autorisation de changement d’usage avec compensation : transformer en logement un autre local de surface équivalente dans la même commune. La ville applique aussi la majoration maximale de 60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires.
Une partie des plus beaux appartements ne passe jamais par les portails et se vend en vente confidentielle. Consultez notre sélection d’appartement vue mer Biarritz et côte basque, ainsi que nos appartements de prestige.
Vos questions les plus fréquentes
Quel est le prix d’un appartement vue mer à Biarritz ?
Entre 10 000 et 15 000 €/m² selon le bilan 2025 de Birdie l’Agence, et bien davantage pour les adresses d’exception. Le prix moyen d’un appartement à Biarritz, toutes vues confondues, est de 7 559 €/m².
Quel budget pour 80 m² vue mer à Biarritz ?
Entre 800 000 € et 1,2 million d’euros environ, hors frais de notaire, et davantage pour un dernier étage avec terrasse ou une adresse en première ligne.
Quelle différence entre vue mer et aperçu mer ?
Un aperçu mer désigne une vue partielle, souvent depuis une seule pièce. La mention « vue mer » n’étant pas encadrée, il faut toujours la vérifier sur place, pièce par pièce.
Combien vaut une place de parking à Biarritz ?
Elle se négocie à part dans certaines résidences : dans celle du Golf Bleu, au Phare, la place était proposée en option à 60 000 €.
Peut-on louer un appartement vue mer en saisonnier à Biarritz ?
Pour une résidence secondaire, il faut une autorisation de changement d’usage avec compensation, ce qui rend la location saisonnière difficile.
Écrit par
Fondateur et expert immobilier
J’ai fondé Birdie l’Agence en 2021 avec Thibault Blancafort, après plus de vingt ans dans l’immobilier haut de gamme sur la côte atlantique. D’Hossegor à Saint-Jean-de-Luz, j’accompagne vendeurs et acquéreurs de la première visite à la signature. Golfeur depuis l’enfance, je partage ici ma lecture du marché de prestige entre Landes et Pays basque : prix, quartiers, démarches.
